1.抵押房办理房产证案例

处置抵押房屋时抵押人拒不迁离的违约责任认定音频：进度条00:0006:39后退15秒倍速快进15秒

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裁判要旨抵押人与抵押权人约定，当需要处置抵押物偿还所担保的债务时，抵押人应及时迁离，否则需向抵押权人支付违约金，该约定扩大了担保人的责任范围，属于当事人对担保责任的承担约定专门的违约责任，担保人主张仅在债务人应当承担的责任范围以及担保范围内承担责任的，应予支持。

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【案情】2015年5月6日，某融资租赁公司（抵押权人）与费某、王某（抵押人）签订《抵押担保合同》，约定费某、王某以涉案房屋为债务人提供担保，抵押担保的最高限额为主债权金额中的300万元，当需要处置抵押物偿还所担保的债务时，抵押人应在10日内迁离该房地产，否则抵押人应按日向抵押权人支付违约金。

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因主债权未获清偿，抵押权人诉请实现抵押权并获得法院生效裁判支持在执行过程中，法院裁定拍卖涉案房屋，但抵押人拒不迁离经法院采取强制执行措施后，费某、王某直接向某融资租赁公司支付了300万元后某融资租赁公司以费某、王某未配合迁离涉案房屋为由，起诉要求费某、王某按约支付违约金。

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【裁判】上海市浦东新区人民法院审理后认为，担保人承担的担保责任范围不得超过债务人所应承担的责任范围如果约定的担保责任范围大于债务人所应承担的责任范围，或者针对担保责任的承担约定专门的违约责任，那么担保人承担责任后，超出部分将无法向债务人追偿，有违担保的从属性，法院不予支持。

6.抵押房办理房产证时都需要交什么钱

上述“债务人的责任范围”不仅需考察债务人所应承担的总金额，还需要考察债务人在基础合同项下应承担的债务项目本案中，债务人按约应承担向原告支付融资租赁合同项下租金、逾期违约金等合同义务，但不包括抵押人不迁离抵押房屋的违约责任，原告以被告未及时配合迁离案涉房屋为由，要求被告承担违约金的诉请不应支持。

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遂判决，驳回原告的诉讼请求宣判后，某融资租赁公司不服，提起上诉上海金融法院审理后认为，案涉《抵押担保合同》所约定的抵押人搬离清空房屋义务，属于抵押人承担处置抵押房产以偿还主债务的担保责任范围，有关迁离义务的违约条款属于就担保责任的承担约定专门的违约责任。

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抵押人是否在执行程序中恶意拖延等问题，应在相关执行案件中处理遂判决，驳回上诉，维持原判【评析】本案争议焦点在于抵押房屋处置过程中，抵押人是否需要按约向抵押权人承担未及时迁离抵押房产的违约责任1.担保人承担的担保责任范围不应超出债务人需承担的责任范围。

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担保合同系担保人承担担保责任的单务合同，担保责任的本质是担保人替代债务人承担责任，而非替自己的行为承担责任如果抵押权人与抵押人约定的担保责任范围大于债务人所应承担的责任范围，或者针对担保责任约定专门的违约责任，则违背了抵押担保制度的基本框架，亦有违担保对主债权的从属性。

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《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三条第一款明确规定，当事人对担保责任的承担约定专门的违约责任，或者约定的担保责任范围超出债务人应当承担的责任范围，担保人主张仅在债务人应当承担的责任范围内承担责任的，人民法院应予支持。

2.当事人约定处置抵押房屋时抵押人不迁离房屋的违约责任，扩大了抵押人的责任范围抵押人在主债务人未履行主债务时应当承担抵押担保责任，即抵押人应当处置抵押房产，包括与主债权人协议以抵押房产折价清偿，或者以抵押房产拍卖、变卖后所得价款清偿，以替代主债务人履行债务。

本案中，《抵押担保合同》约定的抵押人搬离清空义务，实为抵押人交付标的物、转移房屋占有时的预先安排，仍属于抵押人承担处置抵押房产以偿还主债务的担保责任范围，但《抵押担保合同》对此约定了新的违约责任，则是在实质上扩大了担保人的责任范围，属于“当事人对担保责任的承担约定专门的违约责任”情形。

3.“债务人的责任范围”不仅要根据债务人所应承担的债务总额确定，还要考虑债务人在基础合同项下应承担的债务项目本案中，《抵押担保合同》约定涉案抵押担保的最高限额为主债权金额中的300万元原告主张，实际发生的主债务总额远高于300万元，即便抵押人全额支付了上述300万元及本案诉请的违约金，总额也不超过主债务金额，担保人的责任范围未超过债务人责任范围。

对此，笔者认为，“债务人的责任范围”确定除了考察债务总金额外，还需考虑债务人应承担的具体债务项目本案中，债务人根据融资租赁合同约定，应承担向原告支付租金、逾期违约金等合同义务，但不包括抵押人不迁离抵押房屋的违约责任，《抵押担保合同》的上述约定导致约定的担保人责任范围超出债务人应当承担的责任范围。

故被告关于其仅在债务人应当承担的责任范围内承担责任、不应另行支付违约金的意见，应予采纳4.抵押人是否在执行程序中存在恶意拖延、拒不配合等问题，应在相关执行案件中处理在涉案抵押房屋处置过程中抵押人未及时迁离的情况下，抵押权人要求其支付违约金的诉请不能得到支持，但并不意味着抵押人拒不执行法院生效裁判的行为没有法律后果。

事实上，如果抵押人在执行程序中确实恶意拖延、拒不配合法院执行的，法院可视具体情形，依据民事诉讼法及相关规定予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究其刑事责任

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