1.住房抵押解除条件是什么

中豪破产研究

2.住房抵押解除条件有哪些

破产程序中抵押房屋处置实务分享

3.住房抵押解除条件

中豪破产研究专题文章均摘选自本所律师多年在破产专业领域的理论研究成果，以企业破产为主题，囊括了破产实务中热点与前沿法律问题，以期对业界同仁有所助益。

4.住房抵押贷款解除抵押怎么办

 主要观点  ：在破产程序中，管理人经常需要对抵押资产进行处理，包括租赁、变价等，具体处理的过程中常常会遇到各种各样的问题，处理方式见仁见智笔者从抵押房屋的租赁、变价以及价款分配三个方面，分析破产程序中抵押房屋的处理所需要注意的具体问题，以期对大家有所裨益。

5.房屋抵押解除手续

一、抵押房屋的租赁01破产程序中抵押房屋对外出租管理人需履行的审批手续破产程序中，抵押房屋对外出租常见于破产重整程序和破产和解程序中，破产清算程序较少因为破产清算程序的主要目的是将债务人的资产快速变价，然后按照法定程序公平分配予债权人。

6.房产抵押解除 需要什么文件

抵押房屋对外出租的价格、租赁期限的长短、承租人租赁房屋的用途等，对抵押房屋的价值将产生极大的影响抵押权人以及管理人难以判断抵押房屋出租后，对其价值的影响因此，在破产清算程序中，一般不再启动抵押房屋的租赁工作。

7.房屋抵押登记解除

在重整程序中，一方面因重整程序一般都将暂停抵押房屋的变价，对抵押房屋出租收取租金可以一定程度上避免房屋的闲置，将增加债务人资产的总量，也能够解决一部份债务人重整期间的费用，对全体债权人有利但是，破产程序中抵押房屋的租赁需要履行怎样的审批手续，处理方式多样。

8.住房解除抵押需要啥手续

笔者遇到过如下处理方式：1. 经债权人会议表决同意后，将抵押房屋对外出租根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条规定，抵押物不属于破产财产我国《企业破产法》第30条又规定：破产申请受理时属于债权人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。

9.住房解除抵押贷款怎么办理

根据上述规定，抵押房屋不属于破产财产，但属于债务人财产根据我国《企业破产法》第61条的规定，债权人会议有通过债务人财产的管理方案的职权，可以理解为债权人会议有通过对抵押财产管理方案的权利基于上述规定，管理人一般将抵押房屋对外出租的方案写进债务人的财产管理方案中，债权人会议对财产管理方案进行表决，同意财产管理方案的债权人人数超过二分之一、代表的债权额超过无财产担保债权额的二分一，则债务人的财产管理方案表决通过，管理人则将抵押房屋对外出租。

10.房屋抵押解除是去哪里

在对财产管理方案进行表决时，对该抵押房屋享有抵押权的债权人投票时仅计算债权人数，不计算抵押债权金额，则抵押权人是否同意抵押房屋对外出租的意见将服从多数债权人的意见2. 经债权人委员会同意后，将抵押房屋对外出租

我国《企业破产法》第68条并未直接规定债权人委员会有权决定债务人财产的租赁事宜，但规定债权人委员会有权行使债权人会议授权的其他职权在《关于适用若干问题的规定（三）》（以下简称《破产法司法解释三》）实施之前，常见将债权人会议的职权全部或者大部分概括性授予债权人委员会行使。

在《破产法司法解释三》实施后，要求债权人会议对债委会的授权不能概括性地授予债权人会议的所有职权实践中，债权人会议对债权人委员会的授权，也不仅仅局限于《企业破产法》第61条第1款第2、3、5项职权，其他事项的授权要求具体明了，如“债权人会议授权债委会对债权人经营中关于销售资产的紧急经营事项进行表决”等。

因此，实践中也存在债权人会议将债务人资产的处理相关事宜授权债权人委员会行使总体而言，上述两种处理方式具有一定的法律依据，即使抵押权人不同意对抵押房屋进行出租，其单个债权人的利益与全体债权人利益有冲突的时候，则优先保护全体债权人的利益。

02破产程序中未经抵押权人同意将抵押房屋对外进行租赁租赁合同的效力《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

第3条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效另外，《民法典》规定了违反法律、法规的民事行为无效、恶意串通损害第三人利益实施的民事行为无效等情形，但并未规定房屋已设立抵押权后未经抵押权人同意签订的租赁合同无效。

因此，在破产程序中，出租抵押房屋未经抵押权人同意，签订的抵押合同有效，但该租赁合同的效力仅及于债务人与承租人之间，不能对抗抵押权03抵押权人未同意抵押房屋出租保护承租人以及抵押权人权益的处理方案已失效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第66条规定：

抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自行承担。

笔者认为，《担保法司法解释》的处理方式是公平合理的，既保护了抵押权人的利益，也认可了租赁合同在出租人与承租人之间的效力虽然《担保法司法解释》已失效，若因债务人未经抵押权人同意出租抵押房屋且未告知承租人，承租人因抵押房屋的变价而引发所有权转移，进而导致承租人无法继续租赁已抵押房屋，则承租人可依据《民法典》第563条第1款第4项以及第577条的规定，以租赁房屋的产权人变更导致租赁合同无法继续履行、合同目的不能实现为由，主张解除租赁合同，并要求债务人依法赔偿租赁合同解除给承租人造成的损失。

在抵押权人未同意抵押房屋对外出租的情形下，为规避管理人的责任，保护债权人以及承租人的利益，可采取如下两种处理措施：1.如实向承租人披露抵押权人未同意抵押房屋出租，在租赁合同中约定若今后变价抵押房屋，承租人无条件同意解除租赁合同，且不获得任何赔偿

管理人如实向承租人披露抵押权人未同意抵押房屋出租，今后变价抵押房屋时，若不带租约销售，则承租人无条件同意解除租赁合同并撤场，且不获得任何赔偿因承租人一般需要对租赁房屋进行装饰装修投入，需要招聘员工，租赁合同今后解除将给其造成较大的损失。

承租人要同意此种处理方案，要么其对抵押房屋的经营投入较少，解除合同给其造成的损失不大；要么其预估其经营抵押房屋短期内将获得较为可观的利润，即使解除租赁合同，给其造成的损失可控；要么其今后打算在抵押房屋变价时参与竞买，以保障其能够继续使用该房屋，不会给其造成损失。

2.如实向承租人披露抵押权人未同意抵押房屋出租，租赁合同中约定若今后变价抵押房屋，承租人的损失作为共益债务处理采取此种方案，管理人在提交债权人会议表决的债权人财产管理方案中，明确若抵押债权人不同意抵押房屋出租，债权人会议同意今后变价抵押房屋时，承租人的损失作为共益债务处理。

此种情况，因承租人将投入较大金额的资金对租赁房屋进行改造以及装饰装修，该投入将形成附着于房屋上的资产，大概率会增加房屋的价值因此，承租人对房屋的装饰装修改造残值作为共益债务的处理，对承租人以及债务人、债权人都较为公平。

承租人的其他损失，如解聘员工的损失、解除对外签订的合同的损失或者违反对外签订合同的损失，范围较大、真实性难以判断，则建议不将其纳入给予承租人损失赔偿的范围二、破产程序中抵押房屋的变价01重整程序中对房屋的

抵押权暂停行使1. 根据《企业破产法》第75条的规定，在重整期间对债务人特定财产享有的担保权暂停行使笔者认为暂停行使的理解仅为暂时不能对担保财产进行拍卖、变卖，并非剥夺担保权人对担保财产拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。

因为《企业破产法》并未明确规定对特定财产暂停行使担保权的具体含义，司法实践中也会出现一些不公平的处理比如，抵押房屋在整个重整计划执行期间能够变价而不变价，对外出租获取收益，仅给予抵押权人不高于存款基准利率的利息补偿；在重整计划执行完毕后再变价抵押房屋，但抵押权债权并未在重整计划执行期间获得清偿；抵押房屋在重整计划执行期间已经进行了全部变现，但获取的价款并非依法分配予抵押权人，要么用于偿还共益债，要么用于偿还职工债权等其他债权；在房地产开发公司的重整程序中，为了办理抵押土地上房屋的预售许可证，通过破产案件受理法院向不动产登记中心出具裁定强制注销抵押登记。

02重整程序中抵押权恢复行使的情形为了平衡重整程序中抵押权人的利益以及债务人的重整价值，我国破产法相关规定将在重整期间暂停行使对债务人特定财产享有的担保权作为原则，恢复行使作为例外能够恢复行使的情形包括两种情况：一是担保物有毁损、灭失以及贬值的可能；二是该抵押财产并非重整所必需。

抵押房屋一般情况下短时间内大概率不会存在毁损、灭失以及贬值的可能，但并非重整所必需的资产较为常见当抵押房屋存在毁损、灭失以及贬值可能的情况下，管理人不对抵押房屋进行变价，则抵押债权人有权向受理破产案件的法院请求恢复行使抵押权。

但在抵押房屋并非重整所必需资产的情形下，恢复行使抵押权的主动权在管理人以及债务人，抵押权人无申请恢复行使抵押权的途径在此情形下，管理人配合抵押权人恢复行使抵押权的动力来源之一就是管理人报酬的协商收取在重整期间抵押权人恢复行使抵押权，其损失将减少，债权及时获得偿还，管理人提前收取部分报酬，并且协商收取的报酬可高于人民法院裁定的标准，二者实现共赢。

03未经抵押权人同意签订抵押房屋的租赁合同后再进行带租约销售的路径及合法性《民法典》第405条规定了租赁在前、抵押在后，原租赁关系不受抵押权的影响换言之，抵押在前、租赁在后，则租赁关系将受抵押权的影响根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条的规定，“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”，承租人请求房屋受让人继续履行合同的，人民法院不予支持。

笔者认为，《民法典》以及相关司法解释还是延续了抵押在前、租赁在后，租赁合同不能对抗抵押权的观点在破产案件中，还是存在管理人未经抵押权人同意将抵押房屋出租后，租赁合同在抵押财产变价时继续履行即带租约销售的案例。

管理人将抵押房屋带租约销售的方案写进财产变价方案中提交债权人会议表决财产变价方案的表决，对抵押权人投票时仅计算债权人数，不计算抵押债权金额，则抵押权人是否同意抵押房屋带租约销售的意见将服从多数债权人的意见。

笔者认为此种方案，仍然是剥夺了抵押权人的合法权益，违反了《民法典》第405条的规定债权人有权向人民法院请求撤销剥夺其合法权益的债权人会议决议三、抵押权与工程款优先债权竞合时的处理01抵押权与工程款优先债权各自的范围区分

在房地产开发公司的破产程序中，较为常见的是同一建筑物上既有抵押权，又存在工程款优先受偿权，管理人对该建筑物处置价款的分配，既要有法律依据，又要公平合理两种权利优先受偿的财产范围不同抵押权优先受偿的财产范围为抵押财产，即进行抵押登记时的抵押权人与抵押人登记的抵押财产，一般包括房屋及房屋占用范围内的土地使用权。

建设工程价款优先受偿权，系对建筑工程不包括土地使用权的处置价款享有优先受偿权因此，在破产程序中，需要评估机构对建筑工程的价值以及土地使用权的价值分别评估，按照工程款优先债权优先于抵押债权受偿的原则，对每位债权人的优先债权金额进行分摊确认。

02工程款优先债权人放弃工程款优先债权的效力在房地产开发公司的破产案件中，存在银行为房地产开发公司提供贷款时，房地产开发公司提供在建工程作为贷款的抵押担保银行明知该在建工程存在工程款优先债权，为了规避工程款债权优先于抵押权的情形，便提出由施工单位承诺放弃该抵押在建工程的工程款优先债权。

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第42条的规定，该承诺将被认为系损害了建筑工人利益而无效实践中银行往往进行了变通处理，施工单位不直接承诺放弃工程款优先受偿权，变为承诺发包人不欠付该在建工程的工程款。

该承诺其实与客观情况不符，因为在工程竣工验收结算完毕甚至是质保期满前，开发商要么欠付施工单位工程进度款，要么欠付质保金，不太可能存在已经支付完毕所有工程款的情况另外一种处理方式是施工单位承诺开发商不欠付进度款，20%-25%的结算款尚未达到支付条件。

那么这两种情况下，只要无相反的证据推翻该承诺，笔者认为这种承诺是有效的，施工单位仅能就承诺时未达到支付条件的结算款主张工程款优先受偿权综上，管理人在破产程序中处理抵押房屋时，需要依法依规平衡抵押债权人与其他债权人的利益，通过合法的程序及措施的安排，既规避管理人的法律责任，也使破产财产的价值最大化，防止给债务人造成损失进而损害全体债权人的利益。

抵押债权人也可以根据破产法的相关规定，及时要求恢复行使抵押权，以使其债权及时清偿 作者介绍 

 宋琴律师 执业以来，参与了团队多起管理人案件的工作，包括华城希望破产重整案件、南恒置业重整案、商社润物重整案、阿兴记重整案、中机西南清算案等；多次作为破产案件债权人顾问，参与了债权申报和相关事宜同时，宋琴律师还担任凯悦房地产、越界影业的重整顾问，帮助债务人制订重整计划。

宋琴律师承办的“联合国际大厦监管项目”被市律协评为“2017年度十佳非诉讼经典案例”，承办的“南恒置业公司重整案”被市律协评为“2021年度十佳破产案例”

 龙亚菲律师 本科毕业于西南政法大学，后申请进入英国埃克塞特大学法学院2018年毕业之后，一直从事律师工作，先后在上海、重庆两地执业，对两地的司法环境有较为深入的理解在上海主要服务于资本市场业务，与中金、中信、德邦证券等大型券商合作推动ABS等二级市场项目发行；加入中豪以来，就职于公司部，加入团队担任重庆市渝中国资、港务集团等大型公司的法律顾问团队中的一员，并为渝中国资、重庆协信、鲁能等重大项目提供专业服务，在公司并购、房地产运作等资产营运的领域进行了深入的钻研，成功办理了大量公司并购、项目监管专项案件。

 豪破产清算与重整研究中心简介 我们是国内最早涉足公司破产重组法律服务的律师事务所之一，分别入选重庆市高级人民法院、重庆市第五中级人民法院、四川省高级人民法院、贵州省高级人民法院、成都市中级人民法院管理人名册，并被法院评为一级管理人。

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