1.房屋办理解除抵押登记协助通知书

原标题：案例 | 存量房买卖中一方违约，定金罚则如何适用

2.房屋办理解除抵押登记

一、案情简介2020年6月，北京市居民甲（买受人）与乙（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），双方约定：甲购买乙名下位于门头沟区xx住宅小区xx号房屋（面积80平方米，其上已设定抵押，以下简称“案涉房屋”），成交价格为469万元，甲预先缴纳定金90万元（签订合同当天支付10万元，10月1日支付80万元），甲通过贷款方式支付80万元，网签当日支付20万元、过户后当天支付279万元；乙应于网签之前或2020年10月11日前办理完案涉房屋的提前还款及抵押登记注销手续；双方应于2020年10月15日前或网签之后3日内共同前往甲申请贷款银行办理贷款签约等相关手续；任何一方逾期履行本协议约定的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金；乙若出现逾期履行本协议约定的义务超过十五日、产权证明文件或手续不真实导致甲无法取得房屋所有权、拒绝将交易房屋出售或者擅自提高房屋交易总价、将案涉房屋出售给第三方等情形之一的，构成根本违约，甲有权解除《房屋买卖合同》，并要求乙在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%支付违约金；甲若出现逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日、拒绝购买交易房屋等情形之一的，构成根本违约，乙有权解除《房屋买卖合同》，并要求甲在根本违约情形发生之日十五日内，按房屋交易总价的20%支付违约金。

3.房屋办理解除抵押登记需要多久

上述房屋买卖合同签订当天，甲向乙支付定金10万元，向中介公司支付居间费7万元2020年7月3日，甲向乙支付定金80万元2020年8月3日，甲、乙共同前往办理网签手续，因案涉房屋未解除抵押，未办理成功当日，甲、乙签订《补充协议》，约定：（1）甲乙双方配合办理网签，银行评估，银行贷款手续。

4.房屋办理解除抵押登记流程

（2）乙最晚于2020年9月24日之前完成解押手续，解押后5日内完成过户手续，甲承担解押相关收费最多2.7万元整，超出部分由乙承担……《补充协议》签订后，甲支付房屋评估费500元，公证费420元，乙未按照担保公司要求调取有关材料和贷款银行面签，上述协议并未实际履行。

5.办理房屋解除抵押登记需要什么资料

2020年8月19日，甲、乙微信中同意补充协议不再履行此后，双方因案涉房屋的网签、解除抵押等事宜未达成一致，《房屋买卖合同》未继续履行2020年12月，甲向人民法院申请诉前财产保全（支出保全申请费5000元）后，提起民事诉讼，请求人民法院判令：（1）解除甲、乙于2020年6月签署的《房屋买卖合同》及2020年8月3日签署的《补充协议》；（2）乙双倍返还定金180万元；（3）乙赔偿居间代理费7万元、房屋评估费500元、公证费420元、保全费5000元。

6.房产解除抵押登记

乙向一审法院反诉请求判令：（1）甲继续履行《房屋买卖合同》；（2）甲自2020年10月25日起至实际履行之日止，按照日万分之五的标准支付违约金二、法律问题/争议焦点1、存量房交易中的高额定金是否适用定金罚则？

7.办理房产解除抵押

2、定金罚则与赔偿损失请求能否同时适用？三、裁判观点/裁判要旨一审法院认为：甲乙双方于2020年6月签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效的合同；8月3日双方订立的《补充协议》系对《房屋买卖合同》的补充，但该协议因双方在微信聊天及通话中，明确表示解除，故已经双方协商一致解除；《补充协议》解除后，双方均应按已签订的《房屋买卖合同》约定全面履行自己的义务；乙未办理抵押登记的注销手续，且经过甲一方多次催告，直至甲提起诉讼，仍未办理抵押登记注销手续，构成违约；从实现合同目的，促进交易开展的角度出发，乙应当办理提前还款，注销抵押登记。

8.办理房屋解除抵押手续

综上，乙未履行解除抵押登记注销手续，甲享有合同解除权，甲已支付定金90万元，依据定金罚则，收受定金一方不履行合同的，应当双倍返还定金；因双倍返还定金属于承担违约责任的方式之一，在甲没有证据证明上述违约责任不足以弥补其损失的情况下，要求乙赔偿其支付的居间代理费、公证费、评估费、保全费的诉讼请求，该院不予支持。

9.房产局办理解除抵押登记手续

乙反诉要求继续履行合同，在该院送达起诉状副本之后，甲明确表示拒绝继续履行，故其要求继续履行合同缺乏依据随后，一审法院判决：（1）解除甲乙双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；（2）乙于判决生效之日起十五日内返还甲定金180万元；（3）驳回甲的其他诉讼请求；（4）驳回乙的全部反诉请求。

10.房屋解除抵押登记需要什么资料

乙不服，提起上诉二审院认为，乙在合同约定的时间未完成案涉房屋提前还款及抵押登记注销手续，导致双方房屋买卖的交易目的无法实现，已构成违约，应承担违约责任，一审法院判决于法有据，并无不当随后，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

乙仍不服，申请再审再审法院裁定：驳回乙的再审申请四、律师评析1、定金罚则及其适用条件根据《民法典》第五百八十六条、第五百八十七条之规定，定金是作为债权之担保而由债务人向债权人作出的给付，属于金钱担保的范畴。

定金罚则的适用需要满足以下条件：（1）定金已实际交付《民法典》第五百八十六条第一款明确规定，定金合同自实际交付定金时成立据此，只有当事人已经实际交付定金的情形下，方可适用定金罚则但需要注意的是，《民法典》第五百八十六条第二款对定金数额做出了限制，即定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。

（2）当事人存在违约行为定金的功能是对于合同一方因对方违约造成的损失予以弥补，是违约责任的特殊表现形式由此可见，定金罚则作为当事人承担违约责任的方式之一，应以违约行为的存在为前提（3）当事人的违约行为构成根本违约。

根据《民法典》第五百八十七条之规定，定金罚则的适用以“一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的”为前提，即当事人的违约行为需构成根本违约但需要注意的是，在《民法典》施行之前，我国《合同法》和《担保法》中并未规定定金罚则的适用应以一方当事人根本违约为前提，《民法典》的上述规定吸收了《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，提高了定金罚则适用的条件。

本案中，乙违反合同约定未办理抵押登记的注销手续，导致甲方签订房屋买卖合同的目的（即取得房屋的所有权）无法实现在甲方已根据合同约定交付定金，且定金数额未超过法定限额的情形下，法院判定乙方双倍返还符合法律规定。

2、定金与赔偿损失之间的关系根据我国《民法典》的规定，定金和赔偿损失都是合同当事人承担违约责任的方式，其目的都是为了弥补一方当事人因对方违约而造成的损失但定金作为违约责任的特殊表现形式，其不以损失的实际存在为前提，即当事人主张定金罚则时，仅需证明存在违约行为即可，无需证明损失是否存在及损失的数额。

因此，《民法典》第五百八十八条第二款明确规定，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失即定金和赔偿损失可以同时适用本案中，甲方虽然能够同时主张定金和赔偿损失，但由于其未提供证据证明定金罚则的适用不足以弥补乙方违约给其造成的损失，其赔偿损失的主张未能得到法院支持。

五、律师建议鉴于定金罚则的适用无需证明损失的存在和数额，举证难度较小，因此，买卖双方在签订房屋买卖合同时均应注意定金条款和定金罚则的约定尤其是对于买方而言，如果对于拟购买房屋有较强购买意愿，为防止对方违约，在通过不动产登记信息查询等方式全面了解拟购房屋产权状况的基础上，可通过提高定金数额，以增加对方违约成本的方式，确保交易顺利完成。

即使对方违约，也可通过适用定金罚则得到一定的经济补偿，在定金不足以弥补所遭受损失时，还可以同时主张赔偿超过定金数额的损失参考案例：北京市第一中级人民法院民事判决书（2021）京01民终7466号；北京市高级人民法院民事裁定书（2022）京民申1428号。

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