1.抵押房子需要交什么税

银行业金融机构放贷形成不良债权时，往往会通过法院、仲裁机构裁决，取得债务人、担保人或第三人抵押物所有权进行作价抵偿即以物抵债，银行对不动产抵押物处置都需要缴纳哪些税收，大家都比较关心，以下进行分析梳理一、先说概念

2.抵押房子需要交什么税费

银行业金融机构，是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社以及政策性银行什么是不动产？根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，不动产指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

3.抵押房子需要交什么税和费用

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物什么是以物抵债？根据《银行抵债资产管理办法》规定：以物抵债是指银行的债权到期，但债务人无法用货币资金偿还债务，或债权虽未到期，但债务人已出现严重经营问题或其他足以严重影响债务人按时足额用货币资金偿还债务，或当债务人完全丧失清偿能力时，担保人也无力以货币资金代为偿还债务，经银行与债务人、担保人或第三人协商同意，或经人民法院、仲裁机构依法裁决，债务人、担保人或第三人以实物资产或财产权利作价抵偿银行债权的行为。

4.抵押房子需要交什么税款

以物抵债主要有两种方式：（一）协议抵债经银行与债务人、担保人或第三人协商同意，债务人、担保人或第三人以其拥有所有权或处置权的资产作价，偿还银行债权（二）法院、仲裁机构裁决抵债通过诉讼或仲裁程序，由终结的裁决文书确定将债务人、担保人或第三人拥有所有权或处置权的资产，抵偿银行债权。

5.抵押房子需要什么费用

诉讼程序和仲裁程序中的和解，参照协议抵债处理抵债资产处置要求：收取后应尽快处置变现以抵债协议书生效日，或法院、仲裁机构裁决抵债的终结裁决书生效日，为抵债资产取得日，不动产和股权应自取得日起2年内予以处置。

6.抵押的房产交房产税吗

二、分税种分析涉税问题银行对不动产抵押物处置主要涉及增值税及城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加、企业所得税、印花税、契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等（一）增值税及城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。

7.抵押房屋要交契税吗

一般情况银行业金融机构都是增值税一般纳税人，所以增值税方面我们只分析增值税一般纳税人的政策规定根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

8.抵押的房子需要缴税吗

纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

9.房子抵押要交税吗

纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报根据《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第31号）的规定：银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。

10.抵押房产需要缴纳房产税吗

按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

这里的抵债不动产、抵债资产，是指经人民法院判决裁定或仲裁机构仲裁的抵债不动产、抵债资产（协议抵债不能差额扣除）其中，金融资产管理公司的抵债不动产、抵债资产，限于其承接银行业金融机构不良债权涉及的抵债不动产、抵债资产。

按实际缴纳的增值税计算缴纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加示例：某银行2021年10月向A企业发放一年期贷款1000万元，利息60万元，A以名下一栋厂房作为抵押物贷款到期后A无力偿还，某银行向法院提起诉讼，法院裁定以抵押物厂房作价1060万元，抵偿所欠借款及利息。

2022年11月某银行1200万元将厂房出售给B需要缴纳多少增值税？某银行取得该厂房的时间晚于2016年4月30日，无法适用简易计税方法，法院裁定后，假设A向某银行开具了增值税专用发票，则某银行选择抵扣进项，不选择差额征税，先在不动产所在地预缴（1200-1060）*0.05=7万元，需要在机构所在地申报缴纳增值税为1200*0.09-1060*0.09-7=5.6万元，某银行可以向B全额开具增值税专用发票。

假设某银行未能取得A开具的增值税专用发票，大多数情况银行确实也很难从抵债方处取得增值税专用发票，某银行选择按照31号文件规定差额征税，先在不动产所在地预缴（1200-1060）*0.05=7万元，需要在机构所在地申报缴纳增值税为（1200-1060）*0.09-5=5.6万元，但某银行只能就差额的140万元向B开具增值税专用发票，1060万元部分只能开具普通发票。

如果B要求全额开具增值税专用发票，先在不动产所在地预缴（1200-1060）*0.05=7万元，某银行需要在机构所在地申报缴纳增值税为1200*0.09-7=101万元（二）企业所得税根据抵债资产转让收入大于取得成本的差额，作为资产处置收益，申报缴纳企业所得税；若抵债资产处置时为损失，则按《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的规定进行申报扣除。

（三）印花税一般规定：转让房产按“产权转移书据”税目，合同金额万分之五计算缴纳印花税根据《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第31号）的规定：对银行业金融机构、金融资产管理公司接收、处置抵债资产过程中涉及的合同、产权转移书据和营业账簿免征印花税，对合同或产权转移书据其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。

（四）契税对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税银行业金融机构转让抵债资产时由资产购买方按照规定缴纳契税，契税税率为百分之三至百分之五，计税依据为房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款，纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

（五）土地增值税土地增值税根据被处置资产增值情况按超率累进税率计算征收，应纳土地增值税=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数（六）房产税、城镇土地使用税银行业金融机构通过法院裁定取得抵债资产后，不能立刻处置掉，在房产持有期间会涉及房产税、城镇土地使用税，。

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据土地使用税每平方米年税额，大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

根据《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第31号）的规定，各地可根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权和本地实际，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产减免房产税、城镇土地使用税。

银行业金融机构对不动产抵押物处置涉及的税种较多，相关规定比较明确，国家为支持银行业金融机构处置不良债权，有效防范金融风险，也有相应税收优惠政策，以上都进行了梳理，大家有需要的可以学习参考（本文部分内容来源网络，个人进行整理和谈了一点学习思考，内容仅供参考，不作为实际工作依据，受限于个人水平，难免有理解偏差和疏漏，欢迎大家共同交流，共同提高！）。

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