1.解除房屋抵押去哪里办理

“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为生活中，“一房二卖”的现象时有发生，因“一房二卖”产生的合同纠纷时常被诉至法院，由“一房二卖”衍生的法律问题成为大家关注的热点。

2.解除房屋抵押去哪里

本报特邀资深法官结合审判实践，就“一房二卖”涉及的有关法律热点问题进行分析解答法官说法

3.解除房屋抵押去哪个部门

特邀嘉宾商丘市中级人民法院员额法官  曹燚森睢县人民法院研究室负责人     袁玉洁睢县人民法院河堤法庭负责人   聂 松两份房屋买卖合同效力如何判断？曹燚森：就现行的法律规定来看，我国法律并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

4.解除房产抵押

简单来说，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外只要两份合同没有违反《中华人民共和国民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，且不存在该法第一百五十四条规定的恶意串通行为，两份合同均为有效合同。

5.解除房屋抵押手续

但应注意的是，《中华人民共和国民法典》施行前，对于合同的效力审查主要依据为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，民法典施行后，合同法已废止因此，在具体法律适用时，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的具体规定来确定法律适用问题。

6.解除房产抵押手续需要几个工作日

 房屋的所有权归谁？袁玉洁：《中华人民共和国民法典》第一百一十四条第二款规定：“物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”物权是支配权、对世权和绝对权债权是指债权人请求债务人为或不为一定行为的权利，债权需要他人的协助，债权是请求权、对人权和相对权。

7.解除房子抵押需要多长时间

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”我国采取登记生效主义不动产物权变动模式，不动产的所有权以登记为准确定其归属。

8.解除房产抵押需要什么手续

在“一房二卖”的情形下，已经办理过户登记的享有不动产的物权，其他的买受人有权依据合同的约定请求出卖人承担返还购房款和赔偿损失的责任，即享有基于合同的债权例如，先买受人仅与出卖方签订了合同，在先买受人不知情的情况下，出卖方又与他人签订了房屋买卖合同，后买受人交付了房款并办理了房产过户登记，此时虽然后受让人签订的合同在后，但是其完成了不动产登记，对外具有公示效力，由后买受人取得房屋的所有权，先买受人只能依据合同享有解除合同、赔偿损失的债权请求权，而不能取得房屋的所有权。

9.解除房产抵押在哪里办

 买受人的权利如何保护？袁玉洁：一般情况下，优先办理不动产登记的买受人取得房屋的所有权，但《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》指出：“关于一房数卖的合同履行问题：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

10.房屋解除抵押在哪里办

但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”如果签订合同在后的买受人在明知房屋已经出卖的情形下，仍与出卖人恶意串通签订房屋买卖合同并办理过户手续，则前买受人可以依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，举证证明后买受人与出卖方恶意串通，如后买受人经过实地查看之后明知已经有买方实际占有房屋，仍与出卖方签订合同并办理过户登记，从而主张后买受人与出卖人签订的合同无效。

 出卖人应承担怎样的责任？曹燚森：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

”但2021年1月1日《中华人民共和国民法典》开始施行，同时新修改的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将上述第八条、第九条规定予以删除，因此，在具体法律适用时，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》来确定法律适用问题。

无论适用旧法还是新法，在合同目的不能实现的情况下，出卖人均应承担返还购房款及利息、赔偿损失的民事责任在出卖方存在违约行为时，合同有效的情况下，不能实现买卖合同目的的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失；合同无效的情况下，可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。

  如何防范“一房二卖　”？聂松：购房者在签订合同时，要详细了解房屋的产权状况、房屋使用现状等基本信息，合同签订后，要督促卖方配合及时办理过户手续为保障能够取得房屋的所有权可以采取以下措施：办理预告登记。

买受方可以依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形”的规定，在购买商品房时办理预告登记，预告登记具有对外公示效力。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十五条第二款规定，具有下列情形的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意买受人办理了预告登记之后，出卖人擅自处分房屋属于无权处分，从而阻却第三人善意取得。

及时进行购房合同备案

《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”预售的商品房办理预售合同登记备案手续也是防止“一房二卖”的有效途径之一。

办理网签

在商品房预售的情形下，买受人和出卖人签订过房屋买卖合同之后，可以到相关部门进行备案，网签信息包括房地产开发企业信息，如企业资质及证书号、银行信用等级等；楼盘信息，如绿化率、容积率、间距、总建筑面积等，以及商品房预售许可证号或者房地产权证号等情况。

备案形成的网签号在网上公布并供相关当事人查询，从而防止“一房二卖”甚至“一房多卖”来源：河南法制报往期回顾#【说法】行人闯红灯，机动车还需礼让吗？#【说法】冲上热搜！卫龙辣条外包装设计文案引争议！律师：广告“擦边球”如何界定是难题……

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