1.解除房屋抵押去哪里办理

在特殊机遇投资领域，经常遇到抵押房屋存在租赁关系的情况，一种是所谓的“先抵后租”，另一种则是“先租后抵”不管哪种情况都有可能对项目投资决策或退出方案产生较大影响，本文笔者尝试以投资人视角，结合案例浅谈如何核实租赁关。

2.解除房屋抵押去哪里

系情况，以及面对租赁关系如何“破局”，最大可能实现投资价值【关键词】承租人 抵押权 租赁关系 一、如何获取抵押房屋上租赁关系面对房屋类不动产，尽调时了解其是否存在租约，租约是否有效，租约具体情况等对投资者决策和项目退出方案设计具有极为重要的意义，但实践中租赁关系不以登记、备案作为要件，完整、全面了解房屋租赁真实情况难度非常大，笔者认为通常我们可以从以下几个方面去核实抵押房屋上的租赁情况：。

3.解除房屋抵押去哪个部门

（一）债务人或承租人相对配合时债务人或承租人配合度尚可时，投资人可以主动向债务人或承租人询问房屋租赁情况，并收取房屋权证、租赁相关合同/协议，租金支付凭证等资料予以佐证，同步可以走访抵押房屋周边，对租赁关系等进行交叉验证予以核实。

4.解除房屋抵押去哪办

（二）债务人或承租人不配合时债务人或承租人配合度较差时，核实房屋具体租赁情况难度较大，但投资人仍可以通过如下四个途径间接了解抵押房屋租赁大致情况：1、向房屋主管部门申请查询房屋租赁登记备案情况（实践中房屋租赁主动办理登记备案较少，因此该方法适用场景有限）；

5.解除房产抵押

2、直接陌拜，了解抵押房屋内占用情况，占有人与房屋权利人之间关系等判断房屋是否存在租赁关系；3、走访抵押房屋周边，向其他业主、房产中介等打探抵押物现状、租赁情况、抵押人信息等；4、通过利害关系人向法院申请调查抵押房屋占有、使用情况，如抵押房屋近期电费、水费、燃气费、物业费等支付情况等，间接了解抵押房屋现时占用情况。

6.解除房屋抵押手续

二、抵押如何破租赁（一）先抵后租《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形除外。

7.解除房产抵押手续需要几个工作日

实践中，一方面房屋抵押权形成以向登记机关（一般是房屋所在地不动产登记中心）办理房屋抵押登记为要件，本质上是一种担保物权，并且房产证等权证资料可能会体现房屋抵押具体情况，承租人是有充分途径可以了解房屋是否存在抵押等限制物权。

8.解除房子抵押需要多长时间

另方面，租赁权本质上是一种债权，为善意履行房屋租赁合同，出租人有义务确保承租人依约享有和实现占有、使用租赁房屋的权利，并且有义务告知承租人有关房屋占有、使用相关问题，包括但不限于房屋上现有的权利负担等因此，抵押权本身已登记，且能够对抗在后的租赁权，并且承租人有义务、有途径对所租赁房屋真实情况予以核实，具有审慎义务，理应自负抵押权实现之后果。

9.解除房产抵押需要什么手续

因此，先抵后租情形抵押权人是可以依法实现抵押权的（二）先租后抵《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响（也被称为“抵押不破租赁”）该条款旨在保障承租人的占有、使用而将租赁债权予以“物权化”，即在房屋办理抵押之前已经存在有效的租赁关系，如实现抵押权，承租人可以据租赁合同/协议要求房屋新的受让人继续履行合同，并可以当然继续占有、使用租赁房屋。

10.解除房产抵押在哪里办

正因为该条款的存在，往往使很多投资者对存在租赁关系的房屋望而却步一方面抵押权实现后，新的产权人无法完整享有房屋所有权，即无法根据需要实际占有、使用该房屋；另方面，如果租约较长，且承租人已预支较多租金给原产权人的情况，短期内受让房屋也不会给受让人带来收益。

如前文所述，“先租后抵”中如果确实为有效的租赁关系，那么对抵押权实现影响较大，那么何为有效租赁关系呢？结合《民法典》第四百零五条之规定，以及 (2021)鲁0281民初7319号案例，笔者认为从以下几个方面去评估是否为有效租赁，一旦租赁关系存在瑕疵，那么“抵押是有可能破除租赁的”

首先，从租赁关系形成的时间来看，有效租赁必须是在抵押权设立前建立《民法典》第四百零二条规定本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的（第三百九十五条第一款第一项至第三项规定建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权可以抵押），应当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立目前我国房产主要在房产所在地不动产登记中心办理抵押登记，因此要求房屋租赁必须发生在房屋办理完成抵押登记之前其次，通常须在抵押登记前签署有效的租赁合同实践中部分债务人为恶意“逃废债”，虚构承租人或通过关联企业/关联方签署虚假或有瑕疵的租赁合同，或以明显低于市场行情的租金等条件租赁房屋，这些行为都有可能导致租赁合同无效。

最后，房屋必须已经转移占有所谓转移占有，就是需要承租人实际占有、使用、控制租赁房屋这里所说的占有需要在抵押权设立前已经实际占有，在抵押权设立后还将存续一段时间如承租人仅签署租赁合同，有证据表明其未实际占有房屋，可能影响租赁关系的成立，抵押将有可能破除租赁。

当然，即使经过详实尽调，租赁关系确实合法、有效，且建立于抵押权设立之前，投资者也未必要退却，往往机遇与挑战并存例如抵押房屋在实现抵押权时，承租人有优先购买意愿，投资者可以从中挖掘一些新的资金类业务；再比如租金收益可观，且租金收付可控，投资者也可以考虑长期持有，赚取固定收益。

总之，在特殊机遇投资领域，租赁关系的存在对抵押权的实现可能会产生较大影响在不良资产/特殊机遇投资与处置领域，泓塬资产具备丰富的项目实践经验，秉承开放合作、专业创新的精神，为客户提供风险管理、结构化金融、特殊机遇合作等一站式综合性服务，欢迎各方咨询沟通，洽谈合作。

【案例引用：案号(2021)鲁0281民初7319号】案情简介：青岛农村商业银行股份有限公司胶州支行就其与青岛晟鑫钢构有限公司合同纠纷案申请强制执行，胶州市暖万家保温材料厂作为承租人，以其租赁在先申请执行异议，诉请其租赁青岛晟鑫钢构有限公司名下土地等合法有效，并可按原租赁合同继续租赁标的物。

争议焦点：原告暖万家保温厂与第三人晟鑫钢构公司之间签订的租赁合同是否合法有效及原告能否有权阻止移交涉案土地及地上附着物判决结果：确认租赁合同有效，原告在租赁合同有效期内可以继续占有使用租赁物法官说理：《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。

;通过上述法律和规定来看，不动产承租人基于不动产租赁关系享有的主要权利包括对其承租不动产的占有、使用、收益权利及同等条件下的优先购买权其中，在设立抵押登记前已占有不动产的承租人、人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同且占有使用不动产的承租人有权基于租赁关系继续占有、使用该出租标的。

本案中，原告主张其于2013年4月份即开始租赁并实际占有、使用涉案房屋，证据充分，符合阻却对涉案房产的交付及同等条件下的优先购买权条件，但原告不能阻却涉案房产的评估和拍卖因此即使涉案土地及房产通过法院拍卖等方式发生所有权变动，也不影响原告与第三人租赁合同的效力。

故对于原告主张的要求依法确认原告与第三人晟鑫钢构公司签订的租赁合同合法有效并阻止移交涉案土地及地上附着物的诉讼请求，本院予以支持。

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