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基于50+场线下培训，11年以上实操经验，翻译和写作的“结构化金融与证券化”及"PPP与基础设施融资”系列丛书14本精心制作文/宋光辉（微信公众号：结构化金融【jghjr2013】）由于出版原因，宋光辉所著的《资产证券化与结构化金融》一书纸质版已经没有公开销售，为了让更多的人可以了解此书内容，结构化金融微信公众号特将此书连载，欢迎持续关注阅读。

2.房子抵押书面合同有法律效力吗

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3.房产抵押书怎么写

个人住房贷款介绍个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品在我国是最早开办、规模最大的个人贷款产品个人住房贷款按资金来源分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。

4.房屋抵押书怎么写

自营性住房贷款是指商业银行运用自有资金向个人发放的贷款，也称为商业性个人住房贷款住房公积金贷款是由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行发放的专项住房贷款组合贷款是指个人购房时同时申请前面两种贷款。

5.房屋抵押书图片

个人住房贷款按交易形态，分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款新建房个人住房贷款是指用于在一级市场购房的贷款，俗称一手房贷款个人再交易住房贷款是指用于在二级市场购房的贷款，俗称二手房贷款。

6.抵押房产怎么写字据

个人住房转让贷款是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款个人住房贷款按照利率确认方式，分为固定利率贷款和浮动利率贷款固定利率贷款是指在发放贷款时，双方约定以固定利率支付利息的贷款。

7.房子抵押字据范文

浮动利率贷款是指在发放贷款时，双方约定贷款利率根据基准利率浮动进行调整的贷款个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开、实行下限管理对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍。

8.房子抵押证明怎么写

对贷款购买第三套及以上住房的，贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定中国人民银行，银监会指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理政府出于宏观调控的目的，经常出台相关政策指导商业银行调整贷款利率下限。

9.房屋抵押单子是什么样的

个人住房贷款相比其他类型贷款具有期限长、单笔规模小、笔数多、贷款相对标准化和同质化等特点，使其天然具备资产证券化的条件美国资产支持证券市场主要的品种就是个人住房抵押贷款支持证券个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30 年。

10.房屋抵押证明怎样写

个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限个人住房贷款的还款方式主要有等额本息还款法、等额本金还款法两种商业银行与借款人也可在合同中自行约定还款方式个人住房贷款对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购、建造、大修住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数量来确定。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%政府出于宏观调控的目的，经常出台相关政策指导商业银行调整首付比例。

首付比例既是房地产调控政策手段，也是个人住房贷款风险管理的主要手段美国常用的指标为贷款价值比，简称LTV（loan to value），是指贷款金额与用于抵押的房产实际价值的比例，该比例越高，则贷款违约风险越大。

美国的实践证明，借款人拥有的权益份额是衡量贷款违约风险最重要的指标，权益份额越大，则违约可能性越低除了首付比例外，放贷机构通常还关注每月还款额与借款人收入比，该比例越高，则贷款违约风险越高根据上面的描述。

中国的个人住房贷款市场是一个高度垄断并受政策管控的市场在中国，商业性个人住房贷款基本上全被商业银行垄断而在美国，个人住房贷款60%以上都由大量的小额贷款公司发放这些小额贷款公司将发放的贷款出售给华尔街的投资银行用于发起支持证券获得资金。

根据金融治理原理，个人住房贷款由于风险较低且风险容易量化，从而容易被资本市场进行市场治理；具备标准化与规模化，从而能够大大降低市场单位贷款的交易成本；具备单笔规模小，笔数多，从而能够有效分散风险；等等这些特征，使得个人住房贷款相比工商业贷款更具备证券化的天然条件。

然而，市场被高度垄断的特点，使得投资银行缺乏进行证券化的原材料，当原材料掌握在极少数的垄断者手中时，资本市场能够发挥的作用有限，充其量只是市场垄断者用于实现其自身目的的一种工具而已这种垄断是目前中国信贷资产证券化面临的最大的困境。

由于市场被垄断，个人住房贷款的竞争不充分，这使得商业银行在从事个人住房贷款业务时，处于绝对优势地位，普通的个人借款者根本没有任何谈判地位（bargaining power）比如，在美国市场上绝大多数个人住房贷款都是固定利率，而中国绝大多数为浮动利率。

在贷款利率浮动的情况下，商业银行作为贷款机构不存在期限错配的问题，其总能够在央行设定的基准利率上赚取稳定的息差由于个人住房贷款较长的期限，期限错配给放贷机构带来的利率风险非常巨大，远远超过信用风险管理利率风险是美国放贷机构进行资产证券化最重要的动机。

另外，由于市场竞争不充分且受到政策管控，中国的个人住房贷款的首付比例也非常高，基本都在20%以上对应的美国市场首付比例通常在5%到10%，在房地产市场火热的时候，首付比例更低甚至有零首付如此高的首付比例，使得银行的信用风险非常低，个人住房贷款属于商业银行中资质最优良的资产。

垄断的存在，使得中国的银行进行个人住房贷款证券化缺乏信用风险管理方面的动机在中国的当前环境中，商业银行从事资产证券化的动机，不是融资，也不是风险管理，而主要是释放风险资本，降低巴塞尔协议对于风险资本的要求，以更大的抢占市场份额。

而出于这种目的的证券化，对于金融体系效率的改进，作用有限从住房贷款市场可以看出，金融体系的市场化与资产证券化的发展，互为因果没有金融体系市场化，资产证券化的发展就是无根之木更为重要的是，由于我国的房地产市场与地方土地财政的唇齿相依的关系，房地产市场牵涉了太多非市场因素，这已超过金融体系市场化的范围了。

本处不作讨论。

建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券案例下面以建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券为案例，介绍中国个人住房抵押贷款证券化的实践中国建设银行作为发起人，将其合法拥有的12,254笔本金余额为4,160,683,708 元的个人住房抵押贷款作为基础资产，出售给中诚信托公司设立的信托计划（SPV），信托计划以基础资产为支持在银行间市场发行资产支持证券，募集资金，用于支持付给中国建设银行。

资产支持证券共发行4,160,683,708元其中：A级资产支持证券3,582,348,600元，评级为AAA，利率为浮动利率，为基准利率加0.9%；B级资产支持证券356,154,500元，评级为A，利率为基准利率加2.2%；。

C级资产支持证券82,381,500元，评级为BBB，利率为基准利率加5.88%；次级资产支持证券139,799,108 元，无评级无利率，定向向发起人发行所有资产支持证券到期日为2039年1月26日基准利率为“人民银行”公布的一年期定期存款利率。

A 级资产支持证券的利息支付优先于B 级资产支持证券和C 级资产支持证券的利息以及次级资产支持证券收益的支付，依此类推；A 级资产支持证券的本金支付优先于B 级资产支持证券、C 级资产支持证券和次级资产支持证券的本金支付，依此类推。

A 级资产支持证券和B 级资产支持证券获准在全国银行间债券市场上市后，只能按照人民银行、同业拆借中心和中央国债登记公司制订的交易规则和程序进行转让C 级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让次级资产支持证券不进行转让交易。

受托机构于每月支付日向投资者支付根据计息期间期初资产支持证券未偿本金余额计算而得的本金和利息。

资产支持证券的交易结构

参与机构及其职责发起机构/贷款服务机构/安排人为中国建设银行股份有限公司作为发起机构，中国建行将其拥有的贷款信托给特殊目的载体，获得资金同时，建行仍然充当已转让贷款的服务机构，包括回收资产池中的抵押贷款，保存与信托财产有关的账户记录以及出具月度服务机构报告等。

作为安排人，建行是此次证券化交易的主导机构，建行聘请相关中介机构并协调中介机构为交易提供专业服务受托机构/发行机构为中诚信托投资有限责任公司中诚信托作为受托机构，设立信托计划并作为信托计划的管理人，代表信托受益权人即证券投资者的利益管理、运用和处分信托财产。

主承销商/薄记管理人为中国国际金融有限公司，负责在银行间市场销售优先级资产支持证券，并在此过程中充当薄记管理人，通过薄记建档集中配售的方式确定证券的发行利率资金保管机构为中国工商银行股份有限公司受托机构在工商银行开立信托账户，委托工商银行对信托账户进行托管，并委托工商银行根据受托机构的指令划转信托账户中的资金。

证券登记机构与支付代理机构为中国国债登记结算有限责任公司，为资产支持证券提供登记托管、代理本息兑付服务信用评级机构为联合资信评估有限公司评级机构负责对基础资产与交易结构进行尽职调查与研究分析，并对资产支持证券的信用进行评级，出具评级报告。

交易结构法律顾问为金杜律师事务所法律顾问对整个证券化交易的合法有效性，以及交易中签署的各类合同协议的合法有效性出具法律意见书，发表专业意见会计顾问为毕马威华振会计师事务所，为整个交易提供会计顾问服务

操作流程整个操作过程大致如下首先，建设银行作为发起人，产生个人住房贷款资产证券化的需求，并上报方案至银监会和人民银行然后，聘请相关中介机构为其服务按照一定标准挑选出符合要求的信贷资产构建基础资产池，将基础资产信托给中诚信托成立的信托计划并办理抵押权变更登记。

信托计划以基础资产的收益为支持发行信托受益权份额，即资产支持证券主承销商负责销售证券并承担余额包销的义务，当市场认购不足时，以自有资金购买余下证券发行资产支持证券获得的收益作为信贷资产转让对价交给建设银行。

在信贷资产转让后，建设银行仍然充当贷款服务商，按贷款合同收取贷款本息后，将其归集到资金保管机构，由资金保管机构划拨给证券登记机构用于支付证券投资者的本息这一过程持续到资产支持证券到期基础资产下表是基础资产的基本情况统计。

表1：基础资产基本情况统计

基础资产为个人住房抵押贷款，住房所在地分别位于深圳、福州和泉州三地按合同规模计算，个人住房贷款和个人再交易住房贷款的比例分别67.13%与32.87%中国市场上发放的住房贷款，除了期限为一年以内的贷款为合同约定贷款利率，期限超过一年以上的贷款，基本全部为浮动利率，即遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

就贷款期限而言，各商业银行都可以提供最长年限为30 年的贷款，实际中各家银行根据市场情况进行调整基础资产中，平均贷款合同期限为18.5年住房贷款的还款方式为按月偿还方式，具体分为等额本息还款法与等额本金还款法。

初始抵押率为购买房子时贷款的本金金额与房子购买价格的比例初始抵押率是衡量住房贷款信用风险最重要的指标之一根据公开资料，基础资产的初始抵押率多在60%到80%之间，合计占比按合同金额计算达90.38%

破产隔离与抵押权变更个人住房贷款证券化采取信托模式，充分实现了破产隔离建行根据《信托合同》转让本次证券化的个人住房抵押贷款债权时，受托机构取得与该债权有关的附属抵押权和附属担保权中国的法律，目前对于城市房地产这种特定的抵押财产采取登记要件主义，即登记后才能有效对抗第三人。

因此，建行对证券化的贷款债权之附属抵押权的转让，于建行和受托机构根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产抵押登记管理办法》、建设部《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》以及《信托合同》的规定，批量办理相关抵押权的转让变更登记后生效。

目前，除了个人住房抵押贷款证券化可以依照建设部试行通知，采取简单的批量登记、公告通知、保持优先顺位外，其他类型的资产抵押权变更登记缺乏有效便捷的方法抵押权作为信贷资产最重要的风险控制手段之一，抵押权的变更设施建设是资产证券化发展中的基础设施建设重要问题之一。

原始权益人介绍本文以下根据中国建设银行2007的招股说明书，这正好反映了建行2007年资产证券化时的情况中国建设银行前身是中国人民建设银行，1996年更名为中国建设银行2004年，中国建设银行股份公司以发起设立方式成立。

建设银行是中国最大的个人住房贷款银行，在同业的市场份额为21.7%。表2：2007年资产证券化时，建设银行的基本财务数据（单位：百万元）

表3：2007年资产证券化时，建设银行的监管指标（单位：%）

2007年，建设银行发行A股募集资金全用于充实资本金，以提高资本充足水平2007年9月25日，本行境内首次公开发行A股90亿股并在上海证券交易所挂牌上市，发行价格为每股6.45元表4：2010年-2012年，建设银行的基本财务数据（单位：。

百万元）

表5：2010年-2011年，建设银行的监管指标（单位：%）

银行业通过负债业务获得资金，再通过资产业务进行资金配置，赚取息差息差是中国商业银行最重要的盈利来源然而，商业银行从事息差业务，受到资本充足率和存贷比的限制资本充足率要求商业银行为其拥有的风险资产提供足够的自有资本，存贷比的限制使得商业银行的贷款业务受到存款业务的严格约束。

在监管要求下，银行为扩大市场规模与提高盈利能力，一方面有增加核心资本与附属资本的需求，另一方面还存在强烈的吸收存款的冲动中国的银行普遍都有存款立行的业务指导方针从领导到基层，揽储都被当作为重要业务考核指标。

从2007年6月30日到2012年6月30日的5年时间里，中国的银行业经历了资产规模快速增长的阶段建设银行的总资产增长率高达120.76%，可比期内净利润增长200%以上在总资产规模高速增长的情况下，风险资产规模基本以同样增速增长，这使得银行需要补充资本以满足资本充足率的监管要求。

建设银行除2007年发行A股募集资金用于补充核心资本充足率之外，在2009年2月、8月、12月，共发行5期次级债券，募集800亿元用于补充银行的附属资本2010 年，建设银行实施了A 股和H 股配股方案，按照每10 股配售0.7 股的比例向建行A 股和H 股股东配售股份，募集资金净额折合人民币611.59 亿元，全部用于补充建行资本金。

2011 年11月，建行在全国银行间债券市场公开发行次级债券人民币400 亿元补充建设行的附属资本通过在资本市场发行股票与次级债募集资本，建设银行满足了监管对资本充足的要求在资产规模总量快速增长的同时，资本充足率水平不降反升。

2010年以来，政府对银行贷款规模实行总量控制，商业银行体系则对应发展出了银行理财资金池等影子银行体系，其目的主要是为了资产出表这些理财产品虽然不体现在银行的报表之上，但是在实际操作过程中，银行承担了理财产品投资项目的信用风险。

从经济实质分析，这些理财产品需要提取相应的风险资本金理解了理财资金池的运作方式与出现的原因，对于我们理解商业银行的信贷资产证券化帮助甚大本处不展开讨论，读者自行思考--------- 重磅推荐----------。

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