1.办理房产解除抵押流程需要多久

【案例】A公司欠B公司W万元，为担保该笔债务，A公司以其所有的甲字号房产（以下简称“抵押房产”）为该B公司办理了抵押登记手续后，A公司被申请破产，B公司的债权被法院以裁定书的形式确认为优先债权在破产程序中，破产管理人欲变卖抵押房产，要求B公司协助办理解除抵押登记手续。

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B公司的债权尚未获清偿，其可否在债权获得清偿前，解除抵押登记？

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【回答】B公司可以办理解除抵押登记，不影响优先债权的实现理由如下：一、优先受偿权的来源在实践中，债权人的优先受偿权来自于优先债权和法院的首先查封、扣押、冻结（以下简称“首先查封”）其中，优先债权制度是实体法制度，首先查封制度是程序法制度。

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根据最高院的司法解释，优先债权是关于“对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权的债权”的简称（主要包括：抵押权担保的债权；建设工程价款优先权等）对于首先查封，则规定符合条件的在先采取保全措施的普通债权人可以优先分配。

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二、破产程序中的优先受偿权根据破产法的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止；有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（三）第二条的规定，破产申请受理后，经许可，管理人可以继续借款。

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但，提供借款的债权人主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予支持可见，进入破产程序后，无论依程序法途径还是实体法途径，优先受偿权的取得完全处于受理破产申请的人民法院控制之下本案中，法院裁定确认B公司对抵押物享有优先受偿权后，已不能产生新的优先于B公司的优先债权。

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三、撤销抵押登记的后果抵押登记的作用在于公示和生效物权法第一百七十七条规定，担保物权消灭情形有：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形此项规定没有明确规定抵押登记的注销消灭抵押权。

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但是，考虑到抵押登记的注销应与其登记同理，即同样产生抵押权消灭公示效力因此，抵押登记注销后，存在抵押权人无权再对抵押物的处置价款享有优先受偿权的可能性四、法院裁判效力优于抵押登记效力本案中，法院裁定B公司就抵押物具有优先受偿权，说明抵押登记之公示和生效作用已经得到司法机关的认可。

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在破产程序中，除非有权人（管理人、破产法院）认可，抵押物上已经不可能设立新的优先债权，所以即使注销抵押登记也不会影响B公司的优先受偿权综上，B公司可以办理解除抵押登记，不影响优先债权的实现但是具体在破产程序中如何获得优先债权款项至关重要，建议B公司在破产程序中可以做到，及时和管理人、法院沟通，参加债权人会议、行使债权人权利、对债权做书面确认、提出异议等，并保留沟通往来的书面证据。

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