1.房屋抵押贷款银行回收怎么处理

作者：刘小丽 张雨皙 赵贺怡前言2021年1月1日施行的《民法典》及相应的司法解释修改了原《物权法》规定的抵押财产处分规则，对抵押人的权益尤其是抵押权的实现将产生重大影响在个人住房抵押贷款证券化项目中，发起机构对抵押房屋享有的抵押担保权益是证券化基础资产重要的组成部分，抵押权的效力和抵押权行使的便捷性将直接关系到基础资产的风险管控和投资者利益的实现。

2.房屋抵押贷款银行回收怎么操作

2021年进行的个人住房抵押贷款证券化项目中，已有入池资产为《民法典》施行后发放的住房贷款，其抵押权设立和抵押物转让规则需适用新的《民法典》及相关抵押权登记规则据此，笔者就抵押财产转让制度规定的立法变化进行了简单梳理，就目前了解到的部分地区的抵押登记制度进行了整理归纳，并就抵押物转让制度的变化可能对个人住房抵押贷款证券化产生的影响进行了分析和提出应对建议。

3.房屋抵押贷款银行回收怎么办

一、抵押财产转让制度的立法目的及立法变化我国的抵押财产处分规则初始成文于《民法通则意见》，经历了对抵押人权益的严格限制（《民法通则意见》）——相对限制（《担保法解释》）——严格限制（《物权法》）的演变发展，又于最新施行的《民法典》中确认了原则上无限制并尊重当事人约定的立法精神，体现了立法者在抵押财产所有权人对于抵押物的处分权和抵押权人对抵押财产享有的担保权益之间的利益平衡。

4.银行收回抵押房产

    （一） 前《民法典》时期的立法演变1988年生效的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见（试行）》第115条[1]规定抵押人未经债权人同意转让抵押物的行为无效，严格限制了抵押人自行转让抵押物的行为。

5.房产抵押被银行收回

1995年生效的《中华人民共和国担保法》第49条[2]规定抵押人转让抵押物的行为应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押，如未行前述通知或告知的则转让行为无效，即抵押人转让抵押物无需抵押权人同意，通知抵押权人即可。

6.抵押贷款的房子被银行收回

2000年生效的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第67条[3]补充了《担保法》第49条规定的转让规则，有条件地承认了抵押权的追及效力（但因存在法外造法的嫌疑而饱受争议）：“抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，。

7.抵押贷款被收回

如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”，而受让人可以通过代为清偿债务使抵押权消灭，并向抵押人追偿可见《担保法》及其司法解释对抵押人转让抵押物的行为整体呈宽容的立场相较于《担保法》对抵押人转让抵押物的宽松限制，2007年生效的《中华人民共和国物权法》则严格限制了抵押人的自由处分权，第191条规定未经抵押权人同意不得转让抵押财产，除非是为了代为清偿相应债务。

8.抵押物被银行收回法律规定

（二） 《民法典》抵押财产转让规则的变化《物权法》与《民法典》条文对比《物权法》第191条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

9.住房抵押贷款还不上,银行收回房子

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外《民法典》第406条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产当事人另有约定的，按照其约定抵押财产转让的，抵押权不受影响抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

10.抵押贷款收回的会计分录

抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿《民法典担保解释》第43条当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是。

未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外

；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记。

，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外《民法典》及其配套司法解释关于抵押财产转让的规则主要体现了以下几点变化：1、以抵押人可以转让抵押物为原则，同时允许当事人另行约定。

《民法典》采取了与《物权法》完全相反的立法取向，充分体现了“物尽其用”的立法宗旨，在合理维护抵押权人的合法权益前提下，尊重当事人意思自治的约定，旨在增强市场流通性和交易的便捷性，促进社会资源的有效配置2、

承认了抵押权的追及效力《物权法》不承认抵押权的追及效力，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让价款不足债权数额的部分由债务人清偿无论是提前清偿债务或是提存，抵押权将不再存续于已转让的抵押物之上。

《民法典》承认抵押权具有追及力，允许抵押人转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响，即受让方所取得的抵押物之上仍存在抵押权例外情形是，如抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

3、强调限制抵押物转让约定的公示效果如需实现抵押权人限制抵押人转让抵押财产的目的，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》（简称“《担保制度解释》”）第43条规定，除合同约定抵押人不可自行转让抵押财产外，。

还需将禁止或限制抵押人转让抵押财产的约定（简称“限制抵押物转让约定”）进行登记，否则可能无法阻止抵押人的转让行为发生物权效力。为便于理解，下表对不同情形下抵押财产转让的法律效果进行了比较。

二、新旧法律的衔接及新不动产抵押登记制度的实施情况（一）  新旧法律衔接问题    由于《民法典》及其配套司法解释对抵押财产转让规则的修改是颠覆性的，相关规则一经发布，大家最为关心的一个问题是：在《民法典》生效前已经办理登记和设立的抵押权，是否适用新的抵押财产转让规则？按照“法不溯及既往”的一般原则，新颁布的法律规则不应当适用于其生效前的法律行为。

然而，《民法典》生效后发生抵押物转让的，不动产登记部门是否按照新法的规则办理相应的不动产登记，在一段时间内存有疑问，直至《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号，2021年4月6日实施）（以下简称为“《登记通知》”）第3条明确规定“《民法典》施行前。

已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记”根据该《登记通知》，《民法典》施行前已办理抵押登记的不动产不受《民法典》施行的影响，即未经抵押权人的同意，抵押物不得转让否则，大量的存量抵押权面临变更登记的需求，将大大增加不动产登记部门的工作量和民事主体的交易成本。

然而，对于在《民法典》施行前办理抵押权预告登记并于《民法典》施行后才办理抵押权登记的资产，《登记通知》第3条的适用则存在不确定性一般情况下正式抵押登记证上记录的抵押权开始的时间是办理预告登记的时间（《担保制度解释》第五十二条从侧面佐证了该操作[4]），则可能解释为该情形适用《民法典》生效前的规定，即未经抵押权人同意抵押物不得转让。

但不同地方的实践操作情况有所不同，如已有地区不动产中心要求新办理抵押登记的需确认是否存在限制抵押物转让约定，则抵押权开始的时间可能从办理正式抵押权登记时开始计算，对于这些抵押房产的抵押权的登记，可能需要适用《民法典》关于抵押财产转让制度的规定。

 （二）  新不动产登记制度的实施情况根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第3条的规定，当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。

但该规定出台后地方不动产登记部门制定相关业务细则及进行系统改造仍需一定时间，因此目前各地对限制抵押物转让约定的登记实施情况存在差异，笔者就部分地区的实施情况咨询了当地不动产登记部门并进行了简单整理（需注意电话咨询的结果可能不完全准确，如有实际登记需求的建议于办理前和当地登记部门再行确认）。

1.部分地区已经可以就限制抵押物转让约定进行登记上海地区已经就不动产登记制定了具体的规定，上海市规划和自然资源局于2021年3月1日发布实施的《上海市不动产登记技术规定》（下称“《技术规定》”）第4.2.30条款

[5]区分了2021年1月1日之前和之后办理抵押权登记的不动产，即前者转移登记需要先注销抵押权登记或者获得抵押权人同意，后者如登记簿记载有限制转让约定的，转移登记需要受让人、抵押人和抵押权人共同申请，如未登记约定的，受让人、抵押人双方申请转移登记即可。

根据该规定第13.4.2.1款，当事人有关抵押财产转让的约定发生变更的，还可以申请办理抵押权的变更登记需注意的是，该《技术规定》中区分了作为不动产权利的抵押权和预告登记，但第4.2.30条款仅区分了抵押权的登记时点，而未区分抵押权预告登记的时点。

经咨询当地不动产登记部门，上海已可以按照前述《技术规定》办理限制抵押物转让约定的登记，对于《民法典》生效前只办理了预告登记的抵押贷款，于办理抵押权登记时候需适用《民法典》的规则，即需要新增申请对抵押物限制转让约定进行登记才可以产生限制转让的效果。

据笔者了解，除上海外，南京、成都、青岛地区也可以办理限制抵押物转让约定的登记，但该限制转让约定是否会记载于抵押权登记证明或登记部门出具的不动产查档文件，或是仅能现场查询，不同地区可能存在不同操作2.部分地区尚未开始此项登记业务。

目前北京、广州、呼和浩特、包头、郑州、南宁等地区经咨询获知尚不能就限制抵押物转让约定办理登记部分地区不动产登记中心的工作人员反馈由于相关操作细则尚未完善和更新，当地暂不支持办理限制抵押物转让约定的登记，若未经抵押权人同意或未解除抵押登记，抵押人不得办理抵押房产的转移登记，则实操中抵押人也无法在未经抵押权人同意的情况下擅自转让抵押房产。

也就是说，当地关于抵押物转让登记仍执行《民法典》生效前的相关规则

三、对个人住房抵押贷款资产证券化业务的影响因抵押权人在接受一项抵押担保时最为关注的是抵押物价值对债权最终实现的担保能力而非抵押物的权属，从促进商品流通和物尽其用的目的出发，《民法典》确认了抵押权的追及效力，即使抵押人转让抵押物，抵押权并未受到实质损害，仍可以在债务无法履行的情况下对抵押物行使抵押权。

但《民法典》允许抵押物不经抵押权人同意而转让的变化，仍会给抵押权的实现带来一些不利的影响目前个人住房抵押贷款资产证券化项目下作为基础资产的抵押贷款所适用的贷款合同中一般都会对抵押人处分抵押财产作出禁止或限制性的约定，

如银行及时将该约定进行登记，根据《民法典》及相应司法解释的规定，抵押人转让抵押财产的，将不会发生物权变动的效力（但转让合同可以生效）如未将限制抵押物转让的约定进行登记，当抵押人违反合同约定转让抵押财产且抵押财产已经登记时，。

除非受让人明确知道存在转让限制的情况下，银行无法阻止抵押物转让发生物权效力，即受让人将取得抵押物，银行仅能根据贷款合同追究借款人的违约责任虽然抵押人转让抵押物不影响银行抵押权的效力，但可能给贷款的回收及抵押权的行使增加不确定性，相关风险包括但不限于：。

（一）  借款人还款意愿降低的风险作为借款人的抵押人转让抵押房产后可能增加债务人的道德风险虽借款人仍受到贷款合同违约责任的约束，但因住房抵押贷款的借款人申请贷款本有住房或其他实际需求，当原本的抵押房产不再属于债务人，对债务人的约束将减少，债务人偿还债务意愿有降低风险。

（二）  银行对抵押房屋受让人的追踪管理困难及房屋处置执行困难的风险在抵押房屋的受让人和债权人、债务人无直接关联的情况下，对抵押房产的监督、检查、调查等贷后管理环节可能会增加一定困难通常的贷款合同中银行作为贷款人都会要求作为抵押人的借款人对抵押物应当有妥善的保管、维护的义务，不得有导致抵押物价值明显贬值或危及抵押物价值的行为。

银行作为资产证券化项目的贷款服务机构，其对作为基础资产抵押物的抵押房产也承担基本的跟踪、监督、检查职责，且在抵押房产价值明显减损的时候应采取相应措施来维护信托财产的价值及投资人的利益当抵押人将抵押房产转让给受让人，一方面，由于银行与受让人不存在债权债务关系，贷款服务机构对受让人的情况可能无法充分了解，对受让人的资信情况进行后续的追踪和监测更加困难，受让人如进入破产程序或因诉讼缠身导致房屋被查封，都可能影响抵押权行使的进程。

更为关键的是，受让人对实现抵押权的配合意愿存在不确定性，可能拒绝清退房屋由于种种原因，贷款服务机构对抵押财产处置的控制能力减弱，执行可能遇到一定障碍，并增加抵押权人的行权成本（三）  银行维护自身权益的不确定性风险

虽然《民法典》第406 条第2 款规定如果抵押权人能证明转让可能损害抵押权的，可以要求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，但新增加了抵押权人的举证责任，抵押权人需要证明转让可能损害抵押权的情形或因素。

如何证明已经发生的转让行为将影响还未实现的抵押权？如该房屋为受让人唯一住房，无法拍卖变卖[6]，是否属于可能损害抵押权的情形？如转让未通知抵押权人的，是否是可能损害抵押权？该类情形下，抵押权人负有举证责任，面临举证不利，抵押人抗辩，司法机关自由裁量等不确定性风险，将增加抵押权人的行权成本。

四、应对建议目前因《民法典》实施时间还较短，各地的不动产登记部门的具体执行规则及登记制度还未完善，且实际受让有抵押权的抵押房屋的现实案例包括司法实践和执行情况样本都较少，未登记限制转让约定的抵押房产在实际交易和执行中可能遇到的具体问题和风险还不甚明朗。

为了尽可能降低抵押物转让法律规则的变化对个人住房抵押贷款资产证券化业务的影响，可考虑采取哪些措施呢？（一）银行作为入池资产的发起机构和贷款服务机构于可办理登记时及时进行登记建议商业银行继续关注当地不动产登记的相关规则变化和操作动向，对于《民法典》实施后办理预告登记或正式抵押登记的资产，在当地不动产登记部门可以办理相关约定登记时，积极办理限制抵押物转让约定的登记；对于目前仅办理预告登记的资产，银行在办理转正式抵押登记时应一并登记限制抵押人转让抵押房产的约定。

（二）商业银行范本合同和贷款业务内部制度流程的完善为了加强抵押登记的管理，商业银行应考虑进一步完善内部相关制度文件，要求相关工作人员在当地不动产登记部门支持时尽快办理限制抵押物转让约定的补充登记同时，需关注现有范本合同中关于限制抵押物转让的约定能否满足风控要求，对抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的行为约定相应的违约责任。

（三）在证券化项目的基础资产合格标准或资产保证中增加发起机构关于抵押房产已经办理限制抵押物转让登记的保证由于目前各地对于《民法典》抵押财产转让规则的具体实施细则尚未完全落实，此项标准可能不适合现在立即采用

可以等全国大部分地方已落实相关细则后，针对《民法典》生效后办理抵押权登记且相应地方登记部门支持办理抵押物限制转让约定登记的基础资产提出该项要求；对于入池时相应登记部门尚不支持该登记的，可给予发起机构一定的。

宽限期，在具备条件后的特定期限内完成登记如事后发现资产池中存在不符合该要求的基础资产的，则发起机构有义务将相应基础资产赎回总之，抵押人转让抵押物的问题涉及到促进商品流通、优化资源配置的价值取向与维护抵押权人权益的平衡，目前针对《民法典》和配套司法解释项下抵押物转让规则的变化，各地执行规则和操作手续还待进一步完善。

在个人住房抵押贷款证券化项目中，需平衡投资者对风险缓释的需求和发起机构/贷款服务机构在筛选入池资产和后续贷款管理过程中的可操作性、便利性，根据各方诉求设计相应的风险缓释机制和交易安排[1] 《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第115条：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。

”该条已根据《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（法释[2008]15号）被废止[2] 《中华人民共和国担保法》第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

”该条于2011年被《物权法》修订[3] 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第67条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。

受让人清偿债务后可以向抵押人追偿　　　　如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”该条于2011年被《物权法》修订[4] 《担保制度解释》第五十二条第一款：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿……经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，。

并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”[5] 《上海市不动产登记技术规定》第4.2.30条款：“2021年1月1日前已办理抵押权登记的不动产，抵押期间申请转移登记的，应当先办理抵押权注销登记，但经抵押权人同意的转移登记除外。

2021年1月1日后办理抵押权登记的不动产，抵押期间申请转移登记的，不动产登记簿上记载有‘禁止或者限制转让抵押财产的约定’的，应当由受让人、抵押人和抵押权人共同申请转移登记登记事务机构可以合并办理抵押权变更登记、转移登记和不动产转移登记。

不动产登记簿上没有记载约定的，由受让人、抵押人共同申请转移登记登记事务机构可以合并办理不动产转移登记和抵押权变更登记”[6] 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第4条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

” 作者简介

刘小丽   合伙人业务领域：资产证券化与金融产品, 银行与金融，税法与财富规

张雨皙   律师业务领域：资产证券化与金融产品, 银行与金融

赵贺怡  实习律师业务领域：资产证券化与金融产品, 银行与金融特别声明：以上所刊登的文章仅代表作者本人观点，不代表律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议如需转载或引用该等文章的任何内容，请私信沟通授权事宜，并于转载时在文章开头处注明来源于公众号“柏荣团队ABS法律评论”及作者姓名。

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